آرشیو اردیبهشت ماه 1401

یکی از موارد مهم در خرید و فروش ملک و در واقع تعیین ارزش واقعی ملک، قدمت ساختمان است زیرا یکی از مواردی است که می تواند به خریدار برای درخواست وام و تسهیلات کمک کند.

از طرفی یکی از مهم ترین عوامل در قیمت گذاری ساختمان، قدمت ساختمان است و در واقع با محاسبه قدمت ساختمان، قیمت گذاری ساختمان انجام می شود، بنابراین به قدمت آن بیشتر توجه کنید. 

 

فایده تعیین قدمت ساختمان چیست؟

 

در برخی مناطق با افزایش سن ساختمان، قیمت هر متر مربع بنا افزایش می یابد. این عمدتا به دلیل بافت منطقه و حتی ارزش های اجتماعی یک محله خاص است. در مناطق دیگر، این کاملا برعکس است. و منطقه شهری نیز بستگی دارد.

در انجام معاملات ملکی یکی از مواردی که مطرح می شود، محاسبه سن ساختمان است. در واقع محاسبه قدمت ساختمان در تصمیم گیری برای خرید بسیار موثر است زیرا علاوه بر تاثیر بر قیمت هر متر مربع مربوط به دریافت وام و تسهیلات مالی نیز می باشد و در ایران برخی از ساختمان ها می توانند تا 12 سال نیز باشند. برخی تا 20 سال برای دریافت وام. و تسهیلات بانکی اقدام کند.

در واقع بانک ها تسهیلاتی را برای خرید مسکن در اختیار مشتریان خود قرار داده اند که شرایط و ضوابط خاصی را برای متقاضیان در نظر گرفته اند که مهم ترین آن سن ساختمان است.

به همین دلیل دریافت وام و تسهیلات در هر بانک با سایر بانک ها متفاوت است. به عنوان مثال بانک مسکن وام ها و تسهیلات مختلفی در این زمینه برای ساختمان های 15، 20 و 25 ساله ارائه می کند. بنابراین برای خرید خانه خود اگر در وام مسکن حساب باز کرده اید باید به محاسبه سن ساختمان توجه ویژه ای داشته باشید.

خلافی یا عدم خلافی ساختمان
پس از ارائه مدارک تکمیل ساختمان باید منتظر نظر کارشناس باشید. اگر ملک خلافی نداشته باشد کار زیادی باقی نمی ماند.

 

در این مرحله ملک به قسمت محاسبات می رود که شامل ارائه فیش عوارض، گزارش ناظر از مرحله تکمیل و برگه تکمیل می باشد. برگه پایان کار ساختمان شامل پیش نویس اتمام ساختمان و تایید رئیس بازرسی می باشد.

 

اما اگر ملک دارای تخلف ساختمانی باشد در کمیسیون داخلی و در کمیسیون ماده 100 رسیدگی می شود. در این زمان به صورت کتبی از مالک خواسته می شود ظرف 10 روز توضیح دهد و سپس تصمیم می گیرند.

 

صدور تاییدیه بازرس ارشد

پس از آن تاییدیه رئیس بازرسی، معاونت شهرسازی و شهرداری صادر و به دبیرخانه شهرداری منطقه ارائه می شود.

 

در این بین اگر رأی کمیسیون ماده 100 مبنی بر جریمه باشد، مالک جریمه می شود و در صورت پرداخت جریمه، پروانه ساختمان تمدید می شود و یا پایان کار به مالک می رسد.

 

اما در صورت عدم پرداخت جریمه، پرونده به کمیسیون بررسی ماده 100 ارجاع و از سوی کمیسیون دستور تخریب صادر می شود. حکم تخریب توسط شهرداری به مالک ابلاغ می شود و در صورت عدم تخریب ساختمان ظرف مدت 2 ماه شهرداری مستقیماً وارد عمل می شود و هزینه ها را از مالک دریافت می کند.

با توجه به اینکه دادخواست به صورت الکترونیکی و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود، در وهله اول یا موضوع پرونده به وکیلی ارجاع می شود که با حمایت قضایی وکیل مدنی دادخواست مربوطه را تقدیم می کند. . با مراجعه به دفتر خدمات قضایی دادخواست را به همراه مدارک مربوط تقدیم می نماید.

 

اسناد عبارتند از: در صورت تضامنی بودن قرارداد، عقد تضامنی و در صورتی که شاکی ملک را خریداری کرده باشد، گواهی. دعوی تعهد به فسخ در مقابل متعهدله یا شخصی است که ساختمان را ساخته است.

 

متعهد یا سازنده اکنون دو راه دارد: یا به تعهدات خود در مورد اتمام کار عمل کند یا کاری را که با آن متعهد شده است رها کند و آن را نپذیرد.

 

در مورد دوم دادگاه وارد ماهیت موضوع می شود
دادخواست دارای مفروضات مختلفی است و صرفاً رابطه بین پیش فروش آپارتمان و سازنده ملک نیست. مالک نیز مکلف به انجام آن است و باید قبل از صدور کار قطعی آن را انجام دهد اما از انجام آن امتناع می ورزد که در این صورت تا زمانی که مالک به تعهدات خود عمل کند، دادگاه رای به رد دعوی صادر می کند. 

مالک می تواند مثلاً برای سازنده چک ضمانت صادر کند یا سندی را به او منتقل کند یا برای سازنده وکالت بدهد یا سهم مشاع را به طور قطعی مثلاً دو ملک ساختمان را به سازنده واگذار کند.

زمانی که سازنده متعهد و مکلف به اخذ کار نهایی شود و این موضوع در دادنامه قید شده باشد، اجرائیه از دفتر شعبه صادرکننده حکم برای وی ارسال می شود که مانند بقیه احکام 10 خواهد بود. ممکن است محکوم علیه خود برای اجرای حکم و اخذ پروانه ساختمانی اقدام کند که در این صورت اشکالی ندارد اما اگر متهم برای اجرای حکم اقدام قانونی نکند و گواهی پایان کار اخذ نکند، چه حکمی دارد. اقدام قانونی محکوم علیه؟

در پاسخ به این سوال باید به ماده 47 قانون نحوه اجرای احکام مدنی مراجعه کرد. آن را از محکوم دریافت کند.

بنابراین در صورتی که پرونده قطعی ملک در شهرداری با جریمه نقدی مواجه شود، محکوم علیه می تواند بدون طرح دعوی جداگانه، کل مبلغ را پرداخت و کلیه هزینه های مربوط را از متعهد دریافت کند.

لازم به ذکر است با توجه به ترک این ماده در اجرای احکام، ممکن است برآورد هزینه های مربوط به اخذ کار نهایی مورد قبول واقع نشود، لذا بهتر است جهت محاسبه میزان مورد نیاز، موضوع به کارشناس رسمی مربوطه ارجاع داده شود. هزینه های دقیق توسط کارشناس شما در مرحله دریافت با مشکل کمتری مواجه خواهید شد.

 

همانطور که در بالا ذکر شد، کار نهایی مجوزی است که توسط شهرداری ها صادر و تایید می شود. به گفته شهرداری ذیربط، ضوابط و مقررات مربوط به شهرسازی در ساختمان ساختمانی به خوبی رعایت شده و سایر ادارات می توانند بر اساس این گواهی از جمله اعطای انشعاب برق، آب و گاز و همچنین صدور اسناد جداگانه برای هر یک از آنها اقدام قانونی کنند. آپارتمان های در حال ساخت

 

لازم به ذکر است در مواردی که ملک قبل از ساخت و ساز خریداری شده است، الزام فروشنده به اخذ پایان کار باید یکی از شرایط مندرج در دادخواست تنظیم سند باشد تا از نحوه تنظیم دادخواست به تنظیم سند رسمی برای تنظیم سند رسمی مربوطه می توانید به متن مشاوره حقوقی مورد نیاز مراجعه نمایید.

 

الزام به اخذ پایان ساختمان

 

در صورت عدم اتمام کار، دریافت سند امکان پذیر نخواهد بود. در موارد مشارکت (مالک شخص دیگری و سازنده شخص دیگری) همین روند ادامه دارد. در این صورت مالک باید سازنده را ملزم به تنظیم سند کند. زیرا کل ملک به نام مالک است و به دلیل عدم تکمیل ساختمان و اخذ گواهی قطعی نمی تواند برای خود اسناد جداگانه دریافت کند.

 

به طور کلی اگر سازنده یا پیمانکار مطابق ضوابط و پروانه ها عمل نکرده باشد و تخلفات زیادی مرتکب شده باشد و در واقع امکان اخذ پایان کار سلب شود، در این صورت خریدار باید فروشنده را ملزم به اخذ نماید. تکمیل اقدام نهایی علیه شخصی که متعهد به انجام کار نهایی است (معمولاً سازنده یا پیمانکار متعهد به انجام کار نهایی است). 

در صورتی که کلیه ساخت و سازها طبق پروانه ساختمانی انجام شود، پایان کار به ملک نوساز تعلق می گیرد، اما در غیر این صورت در صورت وقوع تخلفات ساختمانی، پایان کار صادر نمی شود. در خصوص اضافه شدن ساختمان ها و تخلفات ساختمانی از این دست، کمیسیونی به نام کمیسیون ماده 100 شهرداری در خصوص تخریب تخلفات ساختمانی و یا عدم تخریب و پرداخت جریمه در این کمیسیون تعیین می شود.

 

در اغلب موارد در صورت وقوع تخلف، شهرداری ممکن است تا یک ماه از ادامه روند ساخت و ساز جلوگیری کند که بیشتر آن استفاده از نیروی کار غیرمجاز یا تغییر یا عدم اجرای طرح ساخت و ساز است.

 

بدیهی است پس از ممانعت شهرداری از ادامه روند ساخت و ساز، مالکان یا نمایندگان قانونی آنها باید تخلفات را اصلاح کنند و پس از آن امکان ادامه روند ساخت و ساز وجود خواهد داشت.

 

پس از اتمام مراحل ساخت و ساز و اتمام ساختمان، مالکان یا نماینده قانونی آنها برای اخذ پایان کار به شهرداری مربوطه مراجعه و شهرداری موضوع را به کارشناسان خبره خود ارجاع خواهد داد. قسمت های مشاع و خصوصی بر اساس ضوابط شهرسازی بررسی و واحدها اندازه گیری می شود و با توجه به شرایط فعلی در صورت رعایت کلیه ضوابط ساختمانی و مطابقت ساختمان با پروانه ساخت، کار صادر می شود.

 

لازم به ذکر است که در شهرهای بزرگ ضوابط مربوط به مقررات ملی ساختمان بوده و دقت ساخت و ساز بسیار افزایش یافته است به عنوان مثال تایید سازمان آتش نشانی تهران برای تمامی ساختمان ها و یا تایید آسانسور الزامی است. در صورت عدم ارائه، شهرداری از اعطای کار نهایی خودداری می کند

تعیین کاربری املاک در شهرها بر اساس طرح های جامع تحت عنوان طرح جامع تعیین می شود، بنابراین نوع کاربری افراد خارج از این کاربری های تعریف شده قابل انجام نیست. اما قبل از سال 49 به دلیل نبود طرح جامع به ویژه برای شهر تهران، هرگونه استفاده از اموال شهروندان حق مالکیت آنها تلقی می شد. بنابراین نیازی به اتمام ساختمان برای سال های قبل از 49 و 52 نیست. طبق گزارشی که در سایت ساختمان های قدیمی که ممکن است 20 یا 30 سال قدمت داشته باشند، راه های مختلفی برای اتمام کار وجود دارد که عبارتند از: در اینجا شرح داده شده است.

 

در مورد اول که می توان گفت برای اکثر ساختمان ها یا املاک قدیمی صدق می کند، این ساختمان ها یا املاک معمولا دارای روکش قدیمی هستند. در این مورد، شما فقط باید آن را بگیرید و سایر اسناد را برای تکمیل جدید بگیرید.

حالت دومی که برای ساختمان های قدیمی یا فرسوده وجود دارد این است که شما سند و پایان کار قدیمی را دارید اما بنا به دلایلی - مانند اضافه کردن یک طبقه دیگر به ساختمان ویلایی یک طبقه - و برای اضافه کردن، تغییری در ملک ایجاد کرده اید. یک ساختمان اگر از شهرداری مجوز نگرفته باشید، کارتان به مشکل می خورد. در این صورت باید همان مدارک را طی کنید و این اضافه شدن ساختمان یا تغییرات در ساختمان که خلاف قوانین شهرداری بوده است معمولا به کمیسیون داخلی شهرداری یا کمیسیون ماده 100 ارجاع می شود و برای اتمام باید جریمه بپردازید. کار جدید ساختمان قدیمی و فرسوده خود را صادر کنید.

مورد سوم که در برخی از شهرها یا مناطق شهری وجود دارد، مربوط به ساختمان های قدیمی و فرسوده ای است که اساساً بدون مجوز ساخته می شوند و هیچ پایان کار و حتی سندی ندارند. اتمام کار در چنین ساختمان های فرسوده ای بسیار دشوار است زیرا اساساً مجوز ساخت آنها وجود ندارد و توصیه می شود با یک متخصص یا یک وکیل واجد شرایط مشورت کنید.

1- اصل و کپی سند مالکیت

2- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی

3- در صورت فوت مالک اصلی و رونوشت انحصار وراثت و رونوشت مدارک شناسایی ورثه.

4- اصل و کپی فیش سالانه هزینه نوسازی

5- اصل و کپی قبض آب، برق، گاز، تلفن

6- ارائه کارت ساختمانی، برگ پایان ساخت و گزارش کلیه مراحل و همچنین پرداخت استاندارد آسانسور در ساختمان های جدید.

7- اصل و کپی پروانه ساختمانی

8- پلان معماری ملک ملک دارایی شهرداری منطقه به همراه سی دی
شرایط جدید صدور پایان کار از سال 96

به گزارش دنیای اقتصاد، از ابتدای دی ماه 1396 اخذ نهایی کار منوط به ارائه گواهی واکنش آتش نشانی نمای ساختمان می باشد. این اقدام در راستای اجرای بخشنامه مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه است. بر این اساس دستگاه های اجرایی، مهندسین مشاور و پیمانکاران باید در پروژه های عمرانی از مصالحی استفاده کنند که مورد تایید سازمان ملی استاندارد ایران باشد و یا از گواهی فنی طبقه بندی واکنش آتش سوزی از مراجع ذی صلاح استفاده کنند.

 

بر اساس این بخشنامه، سازمان نظام مهندسی ساختمان و شهرداری موظفند استفاده از مصالح نما قابل اشتعال در پروژه های ساختمانی و صدور پروانه و پایان کار را منوط به اخذ شناسنامه فنی از راه، مسکن و شهرسازی کنند. 

آماده سازی پرونده: فرم درخواست را برای تکمیل آماده کنید و توسط سرپرست تکمیل شود. (اگر ساخت و ساز شما برای بازسازی بوده است، باید هزینه بازسازی را پرداخت کرده و رسید آن را همراه داشته باشید)

تحویل سند رسمی مالکیت درخواستی از شهردار جهت اخذ سفارش، ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و تعیین زمان مراجعه کارشناس به دفتر فنی می باشد.

بازدید کارشناس شهرداری از محل و تهیه گزارش وضعیت.

تحویل گزارش تکمیل شده گزارش بهره برداری از مراحل ساخت توسط مهندس ناظر.

بررسی گزارش مسئول فنی شهرداری توسط مسئول فنی و شهرسازی صادرکننده دستور محاسبات.

کنترل زیربنا توسط ذیحساب طبق گزارش مسئول فنی و پروانه ساختمانی از نظر افزایش یا کاهش متراژ.

جلب رضایت همسایه ها در صورت لزوم و یا حذف مواردی مانند مشرف، بیش از قد و بیش از ارتفاع پاهای طرفین. (در صورتی که ساختمانی مازاد بر پروانه ساختمانی داشته باشد به کمیسیون ماده 100 ارجاع و پس از اعمال جریمه یا صدور رای مخالف و تخریب روند کار ادامه خواهد داشت).

واحد بایگانی شهرداری پیش نویس نهایی را تهیه می کند.

تکمیل گواهی پایان کار در قسمت پروانه ساختمانی شهرداری.

امضای نهایی پایان کار توسط معاونت شهرسازی - شهردار (معاونت مالی - اداری) - ذیحساب - پیش نویس گیرنده.

پلمپ پروانه به مهر و شماره و تاریخ شهرداری توسط دبیرخانه.

پس از گذراندن این مراحل، پروانه ساختمانی شما صادر می شود

اخذ گواهی پایان کار بر عهده مالکان ساختمان و یا معاون قانونی و یا نماینده قانونی آنان می باشد.

در صورتی که فروشنده یا سازنده ملک به تعهد خود در انجام کار عمل نکند، می توان تعهد او را از دادگاه گرفت.

برای هرگونه قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی نیاز به تکمیل کار است.

هزینه گواهی پایان کار بستگی به کاربری ملک، مساحت زمین، تعداد طبقات و ... دارد.

هزینه اخذ گواهی پایان کار با دارنده سند و مالک است مگر اینکه شخصی بنا به دلایلی این تعهدات مالی را پذیرفته باشد.

گواهی پایان کار باید شامل درج مشخصات کامل ساختمان اعم از متراژ بنا، اشراف و طبقات ساختمان با مشترکات و کاربری اجزای ساختمان و ... باشد.

صدور سند مالکیت جداگانه برای هر یک از واحدهای ساخته شده در ساختمان فقط با پایان کار امکان پذیر است.

انتقال رسمی سند از طریق دفاتر اسناد رسمی تا زمانی که ساختمان گواهی پایان کار نداشته باشد امکان پذیر نیست

پروانه ساختمانی مجوز اصلی برای شروع ساخت و ساز است. پس از اتمام عملیات ساختمانی در صورتی که ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و فاقد هرگونه مشکل از قبیل تخلف یا بدهی باشد، شهرداری سندی با عنوان پایان کار به مالک صادر می کند. این سند تکمیل عملیات ساخت و ساز را تایید می کند. پس از اتمام ساخت و ساز ساختمان، مالک باید با مراجعه مامور و کارشناس فنی، صدور گواهی پایان کار را از شهرداری بخواهد تا مشخص شود که ضوابط قانونی و فنی مربوط به ساخت و ساز رعایت شده است. شهرداری پس از اخذ پروانه ساختمانی و نقشه صادره توسط کارشناس شهرداری و با رعایت ضوابط قانونی و فنی مربوطه، طی مراحل اداری و فنی نسبت به صدور پایان کار طبق شناسنامه فنی شهرداری اقدام می نماید.